Tarif & Cara Perhitungan PBB

Tarif & Cara Perhitungan PBB

Tarif PBB

·  Dasar Penghitungan PBB

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai berikut:

• Objek pajak perkebunan adalah 40%
• Objek pajak kehutanan adalah 40%
• Objek pajak pertambangan adalah 20%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

- apabila NJOP-nya > Rp. l .000.000.000,00 adalah 40%

- apabila NJOP-nya < Rp. l .000.000.000,00 adalah 20%

·  Tarif PBB

Besarnya tarif PBB adalah 0,5%

·  Rumus Penghitungan PBB

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP) = 0,2%x (NJOP-NJOPTKP)
2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP) = 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

Perhitungan PBB

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu (seperti DKI Jakarta) ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

Yang dimaksud dengan :

[a] Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;

[b] Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut;

[c] Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Jika kita membeli rumah dan atau tanah, maka nilah transaksi pembelian kita bukanlah NJOP atau sales value sebagaimana dimaksud diatas. NJOP yang ditetapkan oleh kantor pajak adalah nilai penjualan rata-rata. Karena itu, untuk memudahkan penghitungan PBB terutang adalah dengan membuat klasifikasi bumi dan bangunan, yaitu pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya. Klasifikasi bumi dan bangunan ditetapkan oleh Keputusan Menteri Keuangan dan berlaku untuk seluruh Indonesia. Klasifikasi dimaksud sekaligus sebagai pedoman penentuan NJOP.

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bumi
adalah :

1. letak;

2. peruntukan;

3. pemanfaatan;

4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah :

1. bahan yang digunakan;

2. rekayasa;

3. letak;

4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

Contoh : kita membeli rumah per meter persegi Rp.789.000,- Harga pembelian tersebut bukan NJOP. Untuk menghitung PBB kita harus melihat “klasifikasi” di kelas berapa harga transaksi tersebut dengan melihat table (berdasarkan Keputusan Menteri Keuanga).

Rumus menghitung PBB :

(((luas x kelas) – NJOPTKP) x NJKP) x tarif

Luas x kelas adalah NJOP sebagaimana dijelaskan diatas.

NJOPTKP adalah nilai jual objek pajak tidak kena pajak dan diberikan hanya satu kali kepada setiap wajib pajak sebagai pengurang penghitungan PBB terutang. NJOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak sebesar Rp12.000.000,00 (dua belas juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak oleh Kepala Kanwil DJP atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Pemda setempat. Jika kita memiliki objek PBB yang lebih dari satu (misalnya satu di Medan, empat di Jakarta, dan dua di Surabaya) maka NJOPTKP diberikan hanya sekali untuk Objek PBB yang nilainya paling tinggi untuk satu tahun pajak.

NJKP adalah nilai jual kena pajak. Inilah dasar penghitungan PBB. Biasa disebut assessment value yaitu suatu persentase tertentu dari NJOP yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan PBB. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari NJOP.

Berdasarkan PP Nomor 25 Tahun 2002:

[a]. Objek PBB perkebunan, perhutanan, dan pertambangan sebesar 40 % dari NJOP;

[b]. Objek PBB lainnya :

[b.1]. sebesar 40 % dari NJOP apabila NJOP bernilai Rp1.000.000.000,- (satu milyar rupiah ) atau lebih;

[b.2]. sebesar 20 % dari NJOP apabila NJOP bernilai kurang dari Rp1.000.000.000,- (satu milyar rupiah ).

Tarif PBB adalah 0,5% (lima per sepuluh persen atu setengah persen).

Kapan saat PBB terutang?

Saat PBB terutang adalah keadaan objek PBB pada tanggal 1 Januari untuk suatu tahun pajak tertentu (jangka waktu satu tahun takwim). Artinya, jika kita beli sebuah rumah pada tanggal 2 Januari 2006 maka PPB terutang untuk tahun pajak 2006 masih kewajiban pemilik lama. PBB Terutang baru dibebankan ke kita untuk tahun pajak 2007. Tetapi jika rumah tersebut kita jual lagi pada tanggal 31 Desember 2006 maka kita sama sekali tidak memiliki kewajiban membayar PBB. Gampangnya, PBB terutang dibebankan kepada setiap pemilik tanah atau bangunan per 1 Januari (walaupun dipegang Cuma beberapa hari). Contoh ekstrim adalah kita beli rumah tanggal 31 Desember 2006 dan dijual kembali pada tanggal 2 Januari 2007. Maka PBB terutang tahun pajak 2007 ditujukan kepada kita.

Tempat PBB terutang adalah :

a. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, yang meliputi letak objek PBB;

b. untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota, yang meliputi letak objek PBB.

Contoh Kasus:

Perum Perumnas mendirikan Rumah Susun dengan data sebagai data sebagai berikut:

a. Luas Tanah 7.000 M2, NJOP = Rp 394.000/ M2 (Kelas A22)

b. Luas Bangunan Hunian:

• tipe 21 (200 unit)
• tipe 36 (100 unit)
• tipe 48 (50 unit)

Luas Bangunan Hunian = 10.200 M2

NJOP Bangunan Hunian = Rp 365.000/ M2 (Kelas A8)

c. Bangunan Bersama

 Tangga, Kaki Lima seluas 1.800 M2, Kelas A8

d. Bangunan Sarana

 Jalan, Tempat Parkir, dll = 2.000 M2, Kelas A8

Hitunglah PBB untuk masing-masing tipe hunian?

 Jawab

NJOP Tanah	7.000	X	394.000	=	2.758.000.000
NJOP Bangunan
- Hunian	10.200	X	365.000	=	3.723.000.000
- Bersama	1.800	X	365.000	=	657.000.000
- Sarana	2.000	X	365.000	=	730.000.000
Jumlah NJOP Bangunan					5.110.000.000
PBB Tipe 21
NJOP Tanah	21/ 10.200	x	2.758.000.000	5.678.235
NJOP Bangunan	21/ 10.200	x	5.110.000.000	10.520.588
NJOP Dasar Pengenaan PBB		16.198.824
NJOPTKP	12.000.000
NJOP untuk Penghitungan PBB		4.198.824
NJKP	20%	X	4.198.824	839.765
PBB terutang	0,50%	X	839.765		4.199
PBB Tipe 36
NJOP Tanah	36/ 10.200	x	2.758.000.000	9.734.118
NJOP Bangunan	36/ 10.200	x	5.110.000.000	18.035.294
NJOP Dasar Pengenaan PBB		27.769.412
NJOPTKP	12.000.000
NJOP untuk Penghitungan PBB		15.769.412
NJKP	20%	X	15.769.412	3.153.882
PBB terutang	0,50%	X	3.153.882		15.769
PBB Tipe 48
NJOP Tanah	48/ 10.200	X	2.758.000.000	12.978.824
NJOP Bangunan	48/ 10.200	X	5.110.000.000	24.047.059
NJOP Dasar Pengenaan PBB		37.025.882
NJOPTKP	12.000.000
NJOP untuk Penghitungan PBB		25.025.882
NJKP	20%	X	25.025.882	5.005.176
PBB terutang	0,50%	X	5.005.176		25.026